Pozor na dluhy SVJ, mohou se dotknout každého

10.10.2020

Zásadní pro tuto formu majetkového uspořádání je to, že členové ručí za závazky společenství celým svým vlastnickým podílem. I proto je v zájmu každého člena se pravidelně účastnit schůzí společenství a dohlížet na jeho hospodaření. Co to znamená v praxi? Dluhy SVJ jsou dluhem každého člena. Výše tohoto dluhu závisí na velikosti podílu.

Společenství vlast­ní­ků jed­no­tek (SVJ) je vlast­ně práv­nic­ká oso­ba zalo­že­ná za úče­lem zajiš­ťo­vá­ní sprá­vy domu a pozem­ku. Zakládá se kvů­li tomu, že pro jed­not­liv­ce by bylo poměr­ně obtíž­né zajis­tit sprá­vu budo­vy o něko­li­ka bytech. Nemluvě o zabez­pe­če­ní zásad­ních oprav a jejich finan­co­vá­ní. Pro úče­ly sprá­vy obyt­ných domů pro­to vzni­ka­jí spo­le­čen­ství vlast­ní­ků jed­no­tek. Jako práv­nic­ká oso­ba tak má SVJ svo­je IČO, ale také svo­je kon­to.

SVJ má na sta­ros­ti zejmé­na sprá­vu, pro­voz a opra­vy tzv. spo­leč­ných čás­tí domu, což je např. stře­cha, chod­ba, scho­diš­tě, kotel­na, prá­del­na, kočár­kár­na apod., tedy vše kro­mě bytů nebo neby­to­vých pro­sto­rů.

Kromě toho ale také zajiš­ťu­je pro byto­vé jed­not­ky dodáv­ky slu­žeb a jejich rozú­čto­vá­ní, nájem nebo též pojiš­tě­ní celé­ho domu. Jedná se o čas­to se vysky­tu­jí­cí for­mu vlast­nic­tví. Dokazují to i úda­je Českého sta­tis­tic­ké­ho úřa­du, kte­rý loni evi­do­val téměř 65 tisíc SVJ, v nichž bylo cel­kem 1,6 mili­o­nu bytů.

Zásadní pro tuto for­mu majet­ko­vé­ho uspo­řá­dá­ní je to, že čle­no­vé ručí za závaz­ky spo­le­čen­ství celým svým vlast­nic­kým podí­lem. I pro­to je v zájmu kaž­dé­ho čle­na se pra­vi­del­ně účast­nit schůzí spo­le­čen­ství a dohlí­žet na jeho hos­po­da­ře­ní. Co to zna­me­ná v pra­xi? Dluhy SVJ jsou dlu­hem kaž­dé­ho čle­na. Výše toho­to dlu­hu závi­sí na veli­kos­ti podí­lu. A pro­to­že kaž­dé­mu roz­hod­nu­tí SVJ před­chá­zí shro­máž­dě­ní a násled­né hla­so­vá­ní, nemě­lo by se stát, že by někte­rý z vlast­ní­ků o pří­pad­ných dlu­zích nevě­děl. Zásadní je slo­vo: nemě­lo. Praxe je totiž úpl­ně jiná než teo­rie, a tak se může lehce stát, že SVJ vyká­že dluh, o němž někte­rý z čle­nů neví. Dobrou zprá­vou je, že i tato situ­a­ce má řeše­ní. A to dokon­ce i v pří­pa­dě, že se chys­tá­te svůj byt s tím­to „dlu­hem“ pro­dat. Jak tedy postu­po­vat?

Zásadní je obrá­tit se na něko­ho, kdo má s podob­nou situ­a­cí zku­še­nos­ti. Může to být tře­ba práv­ník nebo reno­mo­va­ná rea­lit­ní kan­ce­lář. Například mak­lé­ři spo­leč­nos­ti RE/MAX potvr­di­li, že doká­žou podob­né situ­a­ce vel­mi úspěš­ně řešit. Základní rada je ta, že před dlu­hem SVJ se nescho­vá­te. Nelze dělat, že nee­xis­tu­je. A to ani teh­dy, když se nejed­ná o váš dluh. Dluhy mohou být v řádu tisí­ců, ale i mili­o­nů. Stačí jed­no­du­chý pří­klad. Pětimilionový úvěr na rekon­struk­ci domu. Pokud je v byto­vém domě pou­hých pět bytů, dlu­ží kaž­dý podíl­ník najed­nou mili­on korun. Co se sta­ne, pokud nebu­de SVJ svůj dluh pla­tit? Nejprve bude posti­žen maje­tek SVJ. Pokud žád­ný není, při­jde na řadu maje­tek jed­not­li­vých čle­nů.

V tako­vé situ­a­ci je něko­lik řeše­ní. Záleží samo­zřej­mě na tom, jaká je kon­krét­ní situ­a­ce a jest­li jsou byty roz­dě­le­ny na samo­stat­né jed­not­ky. Pokud nejsou, tak v pří­pa­dě dlu­hů pomů­že roz­dě­le­ní na samo­stat­né jed­not­ky. Realitní kan­ce­lář RE/MAX doká­že napří­klad dluh vypla­tit a pomo­ci s pro­de­jem zadlu­že­né­ho bytu. Pozor je tře­ba také dát na pří­pad, kdy byt pro­dá­vá­te či kupu­je­te. Spolu s ním totiž pro­dá­vá­te nebo kupu­je­te i závaz­ky. Před pod­pi­sem kup­ní smlou­vy bys­te si pro­to měli zajis­tit potvr­ze­ní o bez­dluž­nos­ti pří­sluš­né­ho SVJ. Pokud kupu­je­te byt od dluž­ní­ka, neza­po­meň­te se o úhra­dě dlu­hu dopře­du domlu­vit a veš­ke­rou doho­du dej­te písem­ně do kup­ní smlou­vy. V opač­ném pří­pa­dě s bytem kou­pí­te i dluh v SVJ.

Ve spo­leč­ném fon­du však může být i pře­pla­tek. Jestliže byt s pře­plat­kem pro­dá­vá­te, rov­něž vše neza­po­meň­te zanést do kup­ní smlou­vy. S pře­vo­dem vlast­nic­tví byto­vé jed­not­ky na nové­ho maji­te­le totiž pře­chá­zí i pří­pad­ný pře­pla­tek v SVJ.

Situací, kte­ré mohou nastat, je ale celá řada a zrov­na tak i jejich řeše­ní. Pokud potře­bu­je­te pora­dit, vyber­te si odbor­ní­ka, kte­rý své­mu obo­ru rozu­mí a pomů­že vám vše vyře­šit k vaší spo­ko­je­nos­ti.

Článek je pře­vzat z časo­pi­su Resident ART